Мы планируем купить земельный участок с домом, который официально признан непригодным для проживания после пожара. Основная сгоревшая часть подлежит сносу, но цокольный этаж и керамзитовая пристройка сохранились и находятся в удовлетворительном состоянии. Наша цель — снести разрушенную часть и заново отстроить дом по первоначальному плану, сохранив при этом уцелевшие конструкции. Нам необходимо понять юридически правильную последовательность действий для легального проведения этих работ и последующего оформления.
Ответ:
Перед заключением договора купли-продажи вам необходимо тщательно проверить правовой статус объекта. Запросите у продавца выписку из ЕГРН, чтобы уточнить, какие именно объекты недвижимости зарегистрированы: отдельно ли стоит на учете цокольный этаж или пристройка, а также какие у них кадастровые характеристики. Это крайне важно, поскольку снос и новое строительство на месте сгоревшей части будут рассматриваться как реконструкция, а работы с сохранившимися конструкциями — как их перепланировка или даже новое строительство, если они не были зарегистрированы.
После приобретения участка вам потребуется разработать проектную документацию. Простое желание воссоздать дом по старому плану не является основанием для работ. Нужен новый, юридически грамотный проект, который будет учитывать текущее состояние уцелевших конструкций и соответствовать действующим градостроительным нормам. С этим проектом, а также с документами на землю и право собственности вам необходимо обратиться в местный орган власти для получения разрешения на реконструкцию. Без этого разрешения любые строительные работы будут считаться самовольными.
Только после получения разрешения можно приступать к работам. По их завершению потребуется ввести объект в эксплуатацию. Для этого нужно обратиться в ту же администрацию с заявлением, к которому прикладывается разрешение на реконструкцию и технический план на новый объект, составленный кадастровым инженером. На основании этих документов будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, а затем новые параметры дома будут зарегистрированы в Росреестре. Если какие-то из сохранившихся конструкций не были ранее зарегистрированы, этот процесс позволит узаконить их.
