Я приобрела квартиру у единственного собственника, который состоял в браке. У него есть брачный договор, в котором прямо указано, что данная квартира является его личной собственностью и не может быть признана совместно нажитым имуществом. Однако в этом же договоре есть пункт, согласно которому денежные доходы супругов, полученные в период брака, считаются их совместной собственностью. Какие риски существуют для меня как для покупателя, если супруг продавца впоследствии предъявит претензии на полученные от продажи квартиры деньги?
Ответ:
Описанная ситуация создает для вас, как для покупателя, серьезный правовой риск. Основная опасность заключается в том, что супруг продавца может обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной. Его логика будет строиться на том, что хотя квартира и являлась личной собственностью вашего продавца, деньги, вырученные от ее продажи, согласно брачному договору, являются совместным имуществом супругов. Следовательно, при продаже квартиры без его согласия он может утверждать, что были нарушены его права на общие денежные средства.
Верховный Суд РФ в своих обзорах судебной практики неоднократно указывал, что собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим личным имуществом, даже если оно было приобретено в браке, но закреплено за ним брачным договором. Однако наличие спорного пункта о совместности денежных доходов дает почву для судебного разбирательства. Хотя позиция судов в большинстве случаев будет на стороне добросовестного покупателя, сам факт судебного спора повлечет за собой значительные временные и финансовые издержки, а также риск потерять квартиру, если суд первой инстанции примет решение не в вашу пользу.
Для минимизации рисков вам необходимо заранее подготовить доказательства своей добросовестности. У вас на руках должен быть нотариально заверенный брачный договор продавца, который вы проверили перед сделкой. В самом договоре купли-продажи квартиры следует прямо указать, что вы ознакомились с брачным договором и приобретаете объект, который им определен как личная собственность продавца. Самым надежным способом обезопасить сделку было бы получение нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на проведение данной сделки. Хотя по закону оно не требуется, его наличие полностью снимает указанный риск. Если же согласие получить невозможно, убедитесь, что у вас сохранены все документы о переводе денежных средств, так как это будет доказательством того, что вы исполнили свою часть обязательств надлежащим образом.
