При покупке квартиры я внес продавцу задаток в счет будущего платежа. Пока продавец занимался узакониванием перепланировки, банк изменил условия по ипотечной программе «Дальневосточная ипотека», и теперь я не могу получить кредит для покупки этой квартиры. Должен ли продавец вернуть мне внесенный задаток в этой ситуации?
Ответ:
В данном случае обязанность продавца вернуть задаток зависит от условий, прописанных в соглашении о задатке. Если в соглашении было прямо указано, что задаток вносится при условии одобрения ипотеки по программе ДВИ, и банк отказал или изменил условия, то это является основанием для расторжения договора и возврата задатка. Однако если таких условий в документе нет, ситуация становится спорной.
По общему правилу, задаток выполняет обеспечительную функцию: если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца, а если по вине продавца — возвращается в двойном размере. В вашем случае изменение условий банком не является виной ни одной из сторон. Это квалифицируется как существенное изменение обстоятельств, не зависящее от воли сторон (статья 451 ГК РФ). Если получение ипотеки было единственным способом расчета, и это подразумевалось обеими сторонами, вы вправе требовать возврата задатка через суд.
Вам необходимо направить продавцу письменную претензию с требованием вернуть сумму задатка, приложив доказательства: копию соглашения о задатке, официальный отказ банка или уведомление об изменении условий кредитования. Если продавец откажется, можно обращаться в суд. Суд будет исследовать, было ли получение ипотеки существенным условием сделки, и может обязать вернуть задаток на основании пункта 1 статьи 416 ГК РФ (прекращение обязательства из-за невозможности его исполнения). Для повышения шансов на успех рекомендуйте обратиться к юристу с копиями всех документов.
